Qu’est-ce qu’une location “meublée” ?

Un logement est considéré comme logement meublé lorsqu’il respecte la liste officielle des équipements à mettre à disposition du locataire définis dans le décret n°2015-981 du 31/07/2015 (literie, table et sièges, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, …).

Pourquoi le statut de LMNP est intéressant ?

La location meublée non professionnelle présente des avantages fiscaux notables par rapport à la location vide.

En effet, si vous déclarez votre LMNP en micro BIC (cf. catégorie fiscale ci-dessous), vous profiterez d’un abattement forfaitaire de 50%, contre 30% seulement en location nue.

Et si vous déclarez votre LMNP au réel (cf. catégories fiscales ci-dessous), vous pourrez notamment déduire des amortissements de votre bénéfice imposable, contrairement à la location nue.

En ce qui concerne la plus-value de cession de votre bien immobilier, vous serez imposable dans la catégorie des plus-values des particuliers, qui reste la plus avantageuse aujourd’hui en cas de vente d’immeuble. 

Catégories fiscales du LMNP :

Les locations meublées non professionnelles relèvent de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous pouvez déclarer vos revenus fonciers de LMNP soit au régime micro-BIC, soit au régime réel.

 ♦ Le micro-BIC (classique) :

Ce régime est applicable lorsque le montant annuel des loyers n’excède pas 72 600 euros (seuil 2021). Les bénéfices imposables sont déterminés en appliquant aux loyers encaissés un abattement forfaitaire de 50%.

Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel.

 ♦ Le micro-BIC (meublés de tourisme et chambres d’hôtes) :

Ce régime est applicable lorsque le revenu locatif n’excède pas 176 200 euros (seuil 2021). Les bénéfices imposables sont déterminés en appliquant aux loyers encaissés un abattement forfaitaire de 71%.

Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel.

♦ Le régime réel :

Ce régime fiscal nécessite la tenue d’une comptabilité et l’établissement d’une liasse fiscale n°2031, idéalement par un expert-comptable.

Pour déterminer le bénéfice imposable, il faut prendre en compte les recettes (loyers, charges locative refacturées) de l’exercice et déduire les charges réelles (travaux, entretiens, honoraires, publicité, intérêts d’emprunt, …), et les charges calculées (notamment les amortissements sur le bien immobilier, les gros travaux et sur les biens meubles).

• A savoir : l’adhésion à un centre de gestion agréé est vivement conseillée. En effet, elle vous permet d’imposer votre bénéfice fiscal à 100% (au lieu de 125% si vous n’adhérez pas) et si vous n’êtes pas propriétaire en indivision, vous pouvez également, grâce à cette adhésion, bénéficiez d’une réduction d’impôt pour frais de comptabilité dans la limite de 915€ par an.

Plus-values de cession du bien immobilier LMNP :

En cas de vente d’un bien immobilier, le régime des plus-values immobilières est celui des particuliers (exonération d’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans et de la CSG au bout de 30 ans).

Cotisations sociales en LMNP (nouveau depuis le 1er janvier 2021) :

 – Locations meublées de courte durée (au jour, à la semaine ou au mois à une clientèle n’y élisant pas domicile) : dès lors que vos recettes annuelles dépassent 23 000 euros, votre activité sera soumise aux cotisations sociales. Toutefois, si vous avez confié la gestion de votre bien à une agence immobilière soumise à la « loi Hoguet » n°70-9 du 2 janvier 1970, vous serez exonéré de cotisations sociales (réponse ministérielle PELLOIS- AN n°3619 10/07/2018).

 – Autres locations meublées : pas de cotisations sociales.